疫情之后，由经济下行及地缘政治原因导致的市场需求下滑让中国写字楼市场迎来了巨大挑战，全国写字楼市场均出现租金大幅下滑情况，这其中，由于一线城市受经济周期影响更为明显，因此反映在写字楼市场的租金波动也较其他城市更为剧烈。租金的大幅下滑让很多写字楼业主陷入困境，在需求不足的情况下，大多数业主选择调降租金换取更高的入住率及留住既有租客，这让业主方的租金收入大打折扣，甚至出现一些项目的租金难以覆盖其银行贷款的现象，其背后也暗藏可能引发的金融风险。至2025年第二季度，北上广深四个一线城市的甲级写字楼租金较疫情前的2019年第四季度分别下降了42%、19%、35%及34%，市场经历了一个深度调整。

　　经历了两年多的挑战，市场是否已经触底，何时能迎来反弹？2025年上半年，戴德梁行发布的北上广深四个城市2025年第二季度写字楼市场报告，为我们揭示了这一时期写字楼市场的详细情况及对未来市场走势的判断。

北京：租金降幅收窄，AI类企业带动TMT行业成交占比过半

　　北京写字楼市场在上半年呈现出供需结构稳步改善的态势。企业新增需求的不足迭加退租和缩减面积现象的持续导致本季度租赁活跃度欠佳，全市季度净吸纳量分别为39,677平方米，上半年，得益于一季度的大单成交，整体市场半年度净吸纳量共计为19.4万平方米，较去年同期上涨2.5%，由于上半年没有新项目入市，市场以消化既有存量为主，空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9%。市场租金方面，自2023年下半年开始，在历经7个季度的大幅调整后，本季度租金水平降幅呈收窄态势，全市租金环比下降2.3%至每月每平方米(人民币．下同)221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%至每月每平方米人民币257.58元。

　　业主为了留住现有租户予以续租提供更多的激励条款。本季度，续租面积占季度租赁总成交面积的29.2%。在新租和搬迁类型中，TMT行业凭借AI和通讯类企业的大面积新租，成交面积超所有行业总成交面积的一半，达55%；律所板块的强劲表现令专业服务行业成交面积占所有行业总成交面积比例较上季度提升3个百分点达13.1%，升至第二位；金融行业成交则继续位居前三，占所有行业总成交面积的10.9%。

上海：需求结构调整，租金面临压力

　　2025年第二季度，上海办公楼市场共有4个新项目入市，上半年累计供应量达55万平方米。搬迁需求依旧主导写字楼租赁市场，而新租及扩租需求有限。从行业需求来看，TMT行业租赁需求保持强劲，头部短视频平台、电商、高科技公司是主要需求来源，占比达到22.7%；以消费品为主的零售贸易行业排名第二，占比21.7%，金融业中证券、保险、基金等企业贡献了14.8%的需求。二季度上海写字楼市场净吸纳量不足10万方，环比下降18%，全市空置率上升至23.6%，供需矛盾明显。市场租金继续探底，降至212.6元/月/平方米，环比下跌1.9%，市场竞争激烈促使业主进一步内卷以应对出租面积和租金的双降期。

广州：存量去化令空置率平稳发展

　　2025年二季度，广州甲级写字楼市场仅一个新项目交付入市，上半年全市累计新增供应达26.9万平方米，同比增长55.8%。国际金融城成为年内新增供应的主要来源，推动全市存量在半年内增长至693.7万平方米。从需求端来看，上半年广州全市净吸纳量录得15.2万平方米，同比下降13.3%。全市空置率同比增加0.9个百分点至19.8%。

　　价格方面，受去化压力影响，当前市场仍向租户端倾斜，全市甲级写字楼平均租金延续下跌趋势，环比下降1.4%至人民币每月每平方米123.5元，跌幅较上季度收窄3.3个百分点。这表明随着市场的自我调节以及各区域功能的不断完善，广州写字楼市场正在逐渐企稳，核心商圈租金跌幅的收窄显示出市场正在适应新增供应带来的变化。

深圳：去化压力下写字楼租金持续下行

　　截至2025年二季度末，全市甲级写字楼存量达到860.5万平方米。外部环境不确定性与国内新旧动能转换期的结构性压力，对写字楼租赁需求构成负面影响，致使增量需求疲软；与此同时，存量项目与大量在途供应竞争有限的需求，导致供需失衡状态进一步加剧，推动二季度全市甲级写字楼空置率较去年末上升1.2个百分点至27.8%。政府部门积极参与重点行业企业的孵化和培育，为相关企业提供低成本的优质办公空间；总部型物业也在吸引关联企业回流及产业链上下游企业入驻，需求分流进一步加大甲级写字楼市场的去化压力。受此影响，二季度全市甲级写字楼平均租金继续下探，较去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元。

　　上半年甲级写字楼租赁需求主要来自TMT、零售贸易以及金融，三者占比分别为28.1%、18.1%以及16.5%。作为外向型经济的代表，深圳不可避免地受到关税战的外部冲击，但从上半年跨境相关企业的租赁数据来看，对等关税政策的影响尚未显著体现，其中跨境供应链管理类企业在本季度成交表现突出。

总结

　　虽然整体市场依旧面临巨大下行压力，但可以看到，在2025年第二季度，各个城市的租金降幅已经明显收窄，业主方对租金的让渡空间已近极限，整体市场已处于筑底阶段。经由三年疫情迭加复杂外部环境冲击，中国整体经济处于巨大压力中，也印证了当前所处“百年未有之大变局”的时代，在此背景下，写字楼市场作为经济的晴雨表也必然会受到冲击，且需要时间来调整和恢复。不过，同以往紧随经济变化而变化不同，现今的写字楼市场已成为宏观经济发展的后期指标，即只有经济各项指标持续向好，企业对外来抱有乐观预期之后才会产生写字楼需求，从而真正拉动整体市场走出当前困境。

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