过去五年，中国的房地产市场经历了有商品房市场以来最剧烈的调整，国家统计局的数据显示，房地产开发投资从2021年的13.76万亿元(人民币．下同)下降到2024年的10.02万亿元，降幅达27%，商品住宅销售面积也从2021年的14.1亿平米下降到8.14亿平米，降幅达42.23%，而房地产开发企业从业人数在2020到2023年间减少了74.41万人。房地产市场的巨震严重拖累了中国经济的发展，疫情过后至今，受三道红线政策迭加疫情及复杂外部环境的影响，不管是房地产从业者、投资者、消费者还是政府都在持续极限拉扯当中，当市场不断走低，局面深陷迷雾之中时，我们不由得要思考，当前的处境是房地产政策及疫情过后的疗愈期还是已经迎来了新常态？

　　中国的房地产市场在过去二十多年的发展中绝大部分的时间是处于高压锅状态，政府通过政策作为加压阀来控制锅内的压力，但由于沉淀在锅中的资金过于庞大，且四处漏风的锅仍让压力能从不同渠道释放出来，因此虽然历届政府都意识到中国经济应该摆脱对房地产的过度依赖并试图给高压锅泄压，但在维持既有经济表面繁荣和阵痛式经济结构调整的两方选择中，过往政府都做出了明显更为安全的选择。

　　本轮房地产的深度调整始于2020年8月出台的三道红线政策，该政策的出台旨在限制房企的债务增长，防范房地产行业的金融风险，我们可以把“三道红线”理解为中国政府主动发起的一个定向的金融危机。政策出台其背后原因是2016年全国限购及打击P2P及影子银行之后，房企转而把预售作为了新的融资渠道，这种方式不受监管，因此野蛮生长愈演愈烈，国家统计局的数据显示，商品住宅预售面积从2015年的3.86亿平米上升到2020年的8.9亿平米。同时，中国民营企业是在海外借入美元债务最大的经济部门，2020年以后美元面临加息周期让中国经济决策者可以非常清晰的预测中国房地产开发商面临的外部偿债压力，房地产部门的美元债务压力可能成为美元加息周期引爆中国金融体系的一颗定时炸弹，而房地产开发企业在中国国内最直接联动的是中小银行、地方银行、区域性银行，因此在2020年，考虑到到房地产的整个的杠杆和泡沫的状况已经不可持续，中央政府主动发起了“三条红线”。

　　至今，政策出台已经五年，房地产开发投资同比增速从2021年初的超过30%到2022年4月进入负增长空间，直至今年6月下调至-11.2%，房地产市场及开发企业已经从过去依赖高杠杆、高周转的规模扩张模式，转向以质量提升、结构优化和风险缓释为核心的可持续发展轨道，由此我们可以判断，即当前中国房地产市场已进入深度调整后的新常态阶段，这种新常态可以从以下几个方面得到充分显现：

一、政策逻辑根本性转变：从刺激增长到系统重构

　　2025 年中央政治局会议明确提出“严控增量、优化存量、提高质量”的战略方向，标志着政策重心从短期刺激转向中长期结构性改革。2025年的两会政府工作报告首次将“好房子”写入政策文件，推动行业从“有没有”转向“好不好”。同时，房产税试点扩围和土地财政转型（如专项债支持城市更新），正在重塑地方政府的收入结构。

二、市场格局颠覆性调整：从全面普涨到结构性分化

　　核心城市与非核心城市市场分化明显：中指研究院的数据显示，从2020年8月至2025年7月，一线城市二手房房价虽有波动，但仍保持稳定，四个一线城市同期价格平均上涨8.7%，显示核心城市房价依然较为坚挺，而同期36个二线城市二手房的价格则平均下降13.8%。价格的分化源于人口、产业向核心城市集中的长期趋势。

　　供需关系逆转与库存结构性矛盾：国家统计局的数据显示，当前全国商品房待售面积达7.65亿平方米，但核心城市库存同比下降10%以上，而非核心城市去化周期超30个月。这种“局部过剩与局部短缺并存”的格局，要求房企从“铺摊子”转向“精耕细作”，通过品质差异化抢占市场。

三、企业战略全面转型：从规模扩张到质量优先

　　克尔瑞的数据显示，2025 年房企债务到期攀升至5257亿元，使得房企化债迫在眉睫。头部房企加速剥离非核心资产，专注住宅开发与物业服务，这种“断臂求生”策略，推动行业从“重资产依赖”转向“轻重并举”。

　　此外，开发项目的产品力与服务力成为竞争焦点。消费者对期房交付风险的担忧倒逼房企提升产品品质。数据显示，2025年上半年精装修交付项目占比从2020年的30%提升至55%，万科、保利等企业通过绿色建筑认证（LEED、BREEAM）和智能家居覆盖率80%以上的硬性标准，构建差异化竞争力。

四、需求结构深刻变迁：从投资投机到居住属性回归

　　消费群体代际更迭：全球首次购房者平均年龄均呈现显著上升趋势，2023年美国首次购房者平均年龄从1991年的28岁升至2023年的36岁，而中国的代际更迭现象更为明显，非官方数据显示，80后平均购房年龄为28岁，90后为30岁，而00后预计将超过33岁。这种变化需要房地产开发企业关注代际消费者的不同需求，对产品进行相应迭代。

　　需求层级加速分化：在核心城市，改善型需求占比超60%，消费者愿意为优质教育、医疗资源支付15%-20%溢价；而非核心城市刚需占主导。这种分化要求房企实施更加精准的产品策略。

五、行业生态持续优化：从野蛮生长到有序竞争

　　市场集中度快速提升：国家统计局的数据显示，头部房企市占率从2020年的35%提升至2025年的55%，这种整合不仅优化资源配置，更通过标准化管理降低行业整体风险。

　　新商业模式涌现：租赁市场快速崛起，2025年保障性租赁住房开工量达200万套，占住宅新开工面积的30%。长租公寓作为新业态其头部企业的业绩亮眼，为市场带来了积极的预期。其中，龙湖冠寓通过“轻重资产结合”模式，2024年租金收入达26.5亿元，为集团贡献了稳定的现金流和可观的利润。此外，“以旧换新”“房票制度”等创新政策（如杭州城中村改造货币化），正在打通存量与增量市场的流通渠道。

结论：当前房地产市场的新常态具有不可逆性、结构性、长期性三大特征：

　　高杠杆、高周转模式已被证伪，政策端“稳楼市”而非“救楼市”的基调明确；核心城市与非核心区域、商品房与保障房、新房与二手房的分化将长期存在；市场出清周期预计将持续3-5年，房企需适应“低增长、低利润、低风险”的新生态。未来行业的竞争力将取决于产品力、运营力、现金流管理能力三大核心要素。企业需摒弃“规模崇拜”，构建“开发-运营-服务”的全价值链能力。而从政策层面则需进一步完善房产税立法、优化土地供应结构，并通过REITs等工具盘活存量资产，最终实现“市场+保障”双轨制住房体系的成熟运行。

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