香港房地产市场正经历深刻的结构性转型，住宅市场与商业地产呈现明显分化趋势。根据近期市场专家的深入分析，住宅市场虽已初步显现企稳迹象，但商业地产领域正面临严峻挑战，这种双轨发展模式值得市场高度关注。

　　目前住宅市场的跌势开始减缓，但购买主力已发生根本性转变。本地需求因经济因素持续疲软，内地投资者已成为市场主要支撑力量。尽管如此，市场仍面临库存高企和供应过剩的结构性问题，需要较长时间才能完全消化。商业房地产市场的情况更令人忧虑。业内专家指出，该领域存在严重的结构性问题和潜在风险，不可能在短期内解决。科技发展导致办公空间需求持续减少，加上内地经济放缓的连带影响，使得商业地产需求出现结构性减弱。目前银行与政府都倾向让市场自行调节，但这种策略与实际情况存在明显落差。金融机构方面，虽然表明不会主动追收贷款，希望通过时间换取空间，但这种做法效果有限。实际情况是资产价值持续下跌，资不抵债问题日益突出。现行策略试图通过维持估值来避免承认损失，但这种拖延战术只是在延长市场的痛苦期。

　　更值得关注的是，当前政策实际上可能阻碍市场自然调节机制。历史经验表明，市场低迷时期，往往会吸引价值投资者进场。然而，现时收益率与融资成本出现倒挂，资本回报率仅2至3厘，但借贷成本却高达6至7厘，这种不合理现象使得潜在投资者望而却步。其实，政府可考虑借鉴国际经验，成立专门的资产管理公司处理不良资产。这种方案可以争取时间等待市场回暖，待收益率回升后，再将资产证券化或打包出售，从而帮助银行体系恢复放贷能力。不过，业界对这建议存在意见分歧，部分市场参与者主张减少干预。

　　数据显示，香港商业房地产整体空置率已攀升至约15%，核心商业区也达到12%，这些数字反映出市场面临的严峻挑战。政府目前处于政策两难境地：要么积极介入处理结构性问题，要么完全放手让市场自行调整。现行的中间路线可能只会延长调整期。

　　最终而言，与其被动等待市场自动好转，不如主动寻求结构性解决方案。如果政府在财金政策方面需要突破，可以考虑邀请专业机构提供顾问服务。采取积极措施面对问题，才是对香港经济未来最负责任的态度，也有助于恢复市场信心和吸引长期投资者回流。

　　笔者为证监会持牌人士，并无持有上述股份。
　
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