深圳上周末跟随北京、上海等其他大城市放宽住房限购，有券商料本轮政策调整可激发多套购房需求，看好内房短期风险收益，其中碧桂园(02007)今日起获纳入恒生综合指数，被调入港股通名单，加上集团主席杨惠妍提出主动出击“金九银十”销售，刺激股价今日(8日)最多飙25%，亦带动部分内房股造好，若看好内房升势持续应选买哪一只？

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深圳跟进放宽住房限购政策 利率定价不再区分首套二套房

　　继北京、上海放宽住房限购的政策后，深圳市住房和建设局及中国央行深圳市分行上周五(5日)晚间发布公告，符合商品住房购买条件的该市户籍居民家庭，以及自购房之日前在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非该市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区(不含新安街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。新规自9月6日起施行。

　　同时，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中在福田、南山及宝安区新安街道范围内买房，需同时满足设立年限满一年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在深圳其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

　　公告指，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

中金：楼市新政激发多套房需求 看好地产板块短期风险收益

　　中金公司称，京沪深本轮调整均侧重于激发外围地区的多套购房需求，而深圳在限购条件设置上较北京、上海更为宽泛。近期A、H地产板块均有一定表现，但绝对估值水平仍不高，继续看好3至6个月板块风险收益。分析师李昊等人在报告中表示，北京自8月8日新政后至9月5日的新房及二手房交易量日均值分别较7月日均值上升9%和10%，呈现小幅改善效果；上海自8月25日新政后至9月5日的新房交易量日均值较7月日均值上升25%，其幅度较高或受到观测窗口还较短的影响。

　　中金指，往前看，整体地产销售表现的持续好转，仍待存量房收储和城中村改造等政策切实落地，从而与头部城市限购政策调整带来的情绪提振形成协同效应。中金建议积极关注地产及物业管理板块投资机会。

　　中信建投则称，本次深圳楼市新政，对非核心区域(除福田区、南山区、宝安区新安街道外的所有区域)限购进行了大力度放松，同时商贷利率不再区分首套房与二套房。从限购放松的力度对比，深圳此次新政力度大于8月出台新政的北京和上海。

大摩：内房第四季销售或加速 建议续关注优质国企

　　摩根士丹利称，中国地产商上半年业绩如预期疲软，但他们对下半年及以后的业绩指引总体正面，尤其看好开发利润率回升和租金成长。该行维持对房地产实体市场的谨慎立场，建议继续持有优质国企股。分析师在报告中指，主要开发商上半年核心利润平均同比下降17%，但派息率保持稳定。行业流动性风险似已基本消除，但分化仍然存在；国企继续表现优异，利润率和资产负债表改善。

　　大摩指，第四季度房地产销售可能加速，得益于国企在高线城市拥有丰富的可售资源，但预计今年剩余时间的平均销售额同比仍下降2%。企业管理层总体预期今年开发毛利率将下降1至2个百分点，2026年起可能有所回升；去库存仍是未来几年的首要任务。大摩继续建议关注具有良好前景的优质国企，如属于消费受益股的华润置地(01109)和华润万象生活(01209)，以及属于高股息股票的建发国际集团(01908)。

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路透调查：料中国房价今年跌3.8% 吁中央资金介入去库存

　　而据路透近期调查显示，今年新建商品住宅价格料下跌3.8%。分析师多数预计房价企稳至少是2026下半年或2027年，较三个月前的企稳预期推迟半年左右。调查并显示，今年房地产开发投资和商品房销售面积同比降幅将至11%和7.5%，三个月前的预期跌幅分别为8.4%和5.0%。

　　报道指，政策的持续作用依然是关键，除了在房贷利率和放松限购方面可以进一步优化外，部分分析人士认为，更重要的是中央财政资金直接介入。中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿指，中国楼市企稳的关键已经不在于进一步放松限制性政策，而在于中央主导的财政资金直接介入市场，通过财政专项资金收购存量房和土地转化为保障房直接去库存。至于用多大资金量，据她测算，当前全国商品住宅广义库存约20亿平方米，去化周期超20个月，若目标是将去化周期压回12个月的合理水平，需消化约6亿至7亿平方米库存。按全国均价9500元人民币/平方米、八折收购测算，总资金需求约为5万亿元人民币。

碧桂园今起获调入港股通 主席主动出击金九银十销售

　　另方面，恒指公司上底公布季度检讨结果，其中恒生综合指数成分股加入碧桂园、曹操出行(02643)、周六福(06168)等24只股份，这些股份获纳入后有望迎来北水，有关变动今日起生效。因应此变动，上交所和深交所今日分别发布公告称，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成分股调整，其中碧桂园等被调入港股通标的名单。

（截自碧桂园网页）

　　此外，碧桂园上周五召开月度管理会议，据指此次会议与过往不同，集团主席杨惠妍这次用一个半小时进行系统性任务部署，其中首个议题就是销售与市场。杨惠妍聚焦分析当前政策及市场环境，系统性围绕销售市场、保质交付与资产管理等核心任务进行工作部署，要求各区域项目充分研判精准施策，确保任务销项闭环，同时聚力攻坚“金九银十”，为全力保障保交房年底收官及推动有条件区域项目经营率先转段赢取主动空间。杨惠妍又表示，中央政府持续推出正面支持政策，将为市场回温不断注入动力，集团要保持信心，但绝不能被动等待。

李伟杰：碧桂园只宜小注博受惠北水 越地比润地中海外更值博

　　天风国际李伟杰认为，中长线继续吼没债务问题的内房股较理想，而过去债务问题较严重的内房只宜小注，博有持续性债转股活动，令负债问题慢慢淡化，但这会较长远，若论安全度高，仍宜选有央企国企背景大型内房，他们会真正受惠一线城市放宽政策，不似碧桂园每月销售金额仍处于偏低水平，发展持续性受一定限制。而碧桂园今日之所以升那么多，因再获纳入北水可买入名单，股价又正处于低位，北水可能再发力令其上升，但论基本面未令大家放心，故宜小注并持有较长时间，希望未来成功债转股，可以拯救到公司。

　　李伟杰续指，大型内房则选华润置地及中海外(00688)等较理想，惟论股价活跃度，选越秀地产(00123)较佳，可待回至近100天线才考虑，上周亦见其有几日于该线以上做好防守，今日终见反弹，料4.7元附近仍有机会上车，博升至5.2元或以上。华润置地及中海外则料升幅较缓慢，始终内房不是大家主打题材，但也可买些少博整个市道转好，而论走势近期润地较理想，现价较中海外可取，料股价上升动力较强。

　　部分内房股今日造好，碧桂园升6.25%收报0.51元，华润置地升0.45%报31.46元，中海外升1.01%报13.99元，龙湖(00960)升2.43%报10.56元，越秀地产升2.95%报4.88元，万科(02202)升1.72%报5.31元，建发国际升3.87%报18元，雅居乐(03383)升2.17%报0.47元，绿城中国(03900)升0.43%报9.4元，旭辉(00884)升4.05%报0.231元，惟世茂(00813)跌1.61%报0.305元，融创中国(01918)无升跌报1.59元，新城发展(01030)跌0.41%报2.41元，富力地产(02777)跌2.82%报0.69元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组、李崇伟，整理：李崇伟）