本栏早在2019年曾介绍日本福冈作为创新之都，并选择于当地落户。五年过去，福冈的经济发展现况如何？实际上，与其说是创新带动经济起飞，不如说是吸引了更多来自中国香港、中国台湾及中国内地的移民，成为城市变化的主要动力。

   近日有幸认识一位经营民宿的香港创业家，绰号“会计仔”。他早在2012年便已开始投资福冈，至今已拥有逾百间物业。近年更以“一支接一支”的节奏持续买入，专注经营民宿及Airbnb业务，版图甚至拓展至东京。他亦十分慷慨，毫不保留地分享外国人在日本创业所面对的种种挑战与困难。

   尽管日本一向以首都东京占主导地位，过去五年，福冈市不仅巩固了其“九州门户”的地位，更以惊人的速度蜕变为西日本最具活力的商业、创新与投资中心。

   相对低廉的营商成本、年轻人口聚集的优势以及地方政府强有力的支持政策，成功吸引了国内外企业和投资者的目光，在商业房地产和创新领域展现出蓬勃生机。

   核心商圈商业房地产市场：天神与博多两大核心商圈持续进化。以“天神ビッグバン”为代表的再开发项目引入了现代化的甲级办公空间和高级零售设施，显著提升了区域的商业能级与国际形象。

   博多站前爆发式增长：得益于新干线枢纽地位，博多站周边成为开发热点，吸引大型企业、特别是IT、金融和咨询服务业进驻。办公楼空置率长期维持在低位（截至2025年第一季度约5.2%，远低于东京、大阪），租金呈现稳健上升趋势。

   旅游相关地产：福冈旅游业持续复苏且前景看好，高质量服务式公寓、精选酒店及特色商业设施存在投资空间。

   2012年，香港会计师“会计仔”带着300万日圆积蓄踏上福冈。当时日本正值311地震后的低迷期，日圆汇率飙升（1美元兑75日圆），社会普遍视不动产为“负动产”。他却反向操作，专挑旧楼。

   这栋旧楼被他改造成民宿，主打“九州深度游”概念。凭着香港人的国际视野，他透过Airbnb锁定欧美背包客，首年入住率达100%，净租金回报率冲上20%，关键在于省去中介费（自己管理）、吃汇差（日圆贬值提升外币收益），并活用“修缮积立金”抵税。

   2015年，会计仔嗅到日本乡村“空置屋危机”的商机。他锁定福冈博多站周边的地区，专攻“再建筑不可”（无法重建）的破旧一户建。这类物件因继承税压力，常以土地半价抛售。

   “买楼不如买地，地皮会呼吸，房子只会折旧！”成了他的口头禅。

   2024年日圆跌至1美元兑154日圆，他以港币换日圆购买东京资产，等于变相折价30%-35%进场。

   目前他在福冈，东京持有过百物业，全数带租约，净回报率稳守8-15%，目标是三年内将东京资产占比拉升至50%。在福冈成立“在地管理班”，雇用会计妹当簿记和会计，菲律宾人组清洁队，用“人情监控”取代昂贵物管公司。

   在日本做生意最注重什么？

   在日本，做企业，首先要做人。真诚做人，诚信经营，是日本社会逼迫企业家们必须履行的商业道德。

   这位昔日的香港会计仔，如今坐拥百间物业，却仍骑单车巡楼。他的成功密码很“港味”：精算风险、快狠准捞底、把文化差异变成溢价，在日本的秩序中撕出一道野蛮生长的裂口。

   《经济通》所刊的署名及／或不署名文章，相关内容属作者个人意见，并不代表《经济通》立场，《经济通》所扮演的角色是提供一个自由言论平台。