港铁(00066)昨日(14日)收市后公布业绩，中期纯利按年升27.5%至77亿元，派息维持42仙，惟收入跌6.5%至273.6亿元，经常性业务利润更跌15.7%至33.9亿元，但物业发展利润增逾两倍至55.4亿元，且管理层强调目前并无出售资产计划，并指正推进10多个住宅物业发展项目。不过，绩后大行看法分歧，花旗料其车站商业和物业租赁业务短期不会显著复苏，维持“沽售”评级，中信里昂则仍予目标价30元，维持“优于大市”评级。港铁今早(15日)最多曾跌逾半成低见26.78元，一下子跌穿多条平均线，惟其现价股息率近5厘，或可趁低吸纳。

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中期纯利按年升27.5%派息维持42仙 收入跌6.5%

　　港铁公布，截至2025年6月30日止中期纯利77.09亿元，按年升27.5%，每股基本盈利1.24元，派发中期息42仙，按年持平。期内总收入273.6亿元，跌6.5%。经常性业务利润33.91亿元，跌15.7%，主要因为来自香港业务的贡献受经营开支上升影响而有所减少。而受惠于早前开展的物业发展项目于此段期间取得成果，回顾期内物业发展利润增加218.5%至55.42亿元，因此来自基本业务的利润增加55%至89.33亿元。另上半年由于本地铁路服务的贡献上升，并在过境服务及高速铁路乘客量上升带动下，香港车务营运的收入为115.09亿元，按年增加3.3%。

　　中国内地业务方面，来自铁路、物业租赁及物业管理的附属公司、联营公司和合营公司在2025年上半年的总经常性业务利润下跌至2.04亿元，部分原因是自2024年年底开始营运深圳地铁十三号线一期首通段后录得的营运亏损，以及来自杭州铁路业务的贡献减少。至于国际业务，来自铁路附属公司、联营公司和合营公司在2025年上半年的总经常性业务利润下跌至3.41亿元，盈利表现减弱的主要原因是来自SouthWesternRailway的贡献减少，以及于去年5月出售的MTRX在回顾期内已没有带来贡献。

金泽培：目前未有出售资产计划 正推进10多个住宅物业发展项目

　　港铁行政总裁金泽培作为行政总裁的任期将于2025年年底届满，今次为金泽培最后一次主持港铁业绩记者会，金泽培表示，未来数个月会专注做好工作，确保顺利交接。他表示，港铁一直以来都是审慎理财，至于未来是否需要再融资，会视乎市场情况、利率走向等因素，又强调港铁目前并无出售资产的计划。

　　金泽培提到，港铁目前正推进10多个住宅物业发展项目，预计可为香港房屋市场提供约9000个住宅单位。商场方面，今年上半年港铁商场经过重估后价值下跌，反映香港零售市道的挑战，而港铁新铁路项目的投资总额约1400亿港元，目前已经完成大约200亿的工作。加上已公布自2023年起五年内，投放到现有铁路资产维护及更新的650亿元，亦已完成大约一半。

　　金泽培又提及，物业业务是“铁路加物业”发展策略的主要推手。视乎市场情况，集团预计将在未来12个月左右，为东涌东站第二期和屯门第16区站第一期项目进行招标。集团已为“THE SOUTHSIDE”第六期申请预售楼花同意书。视乎施工及销售进度，集团预期今年下半年会为“日出康城”第十二期的物业发展项目利润入账，并继续为“THE SOUTHSIDE”第五期的利润入账。全球和香港经济状况以及利率趋势，将继续影响物业业务的未来表现。

汇研：料资本支出及利息费用快速上升 降目标价至26.5元

　　汇丰研究发表报告指，港铁上半年整体盈利按年增长55%至89亿元，主要因物业发展盈利入账时机，但其经常性盈利按年下降16%至34亿元，主要由于香港运输业务的盈利能力低于预期。预计2027至30年港铁盈利将显著下降，因物业发展入账的收获阶段将基本结束。虽然视港铁为行业内的防守型股票，但由于资本支出及相关利息费用快速上升，股价存在压力风险，维持“持有”评级，短期催化剂有限，目标价由27元下调至26.5元。

　　该行指，港铁与政府就北环线达成新协议，短期内的资本支出及利息费用可能相当可观，可能在未来3至5年限制盈利上调。为应对相关开支，港铁近期发行30亿美元优先票据及30亿美元永续资本证券。另外，香港运输业务总客运量按年温和增长0.7%，但EBITDA利润率按年收缩1.9个百分点至34.5%。虽然车站商业及购物中心业务显示一些改善迹象，但上半年租金调整率仍为负值，分别为7%及7.8%。该行将港铁2025至27年盈利预测下调1.4至8%，主要因香港运输业务利润率降低及纳入新发行的永续证券影响，部分被较低的融资成本抵销。

花旗：车站商业和物业租赁业务短期不会显著复苏 维持沽售评级

　　花旗称，对港铁能以非常合理的利率发债和发行永久证券集资不会感到怀疑，以此资助新铁路项目不断增加的资本支出，但上述工具的发行可能意味着港铁每股盈利与每股股息之间的差距(预计未来几年每股股息零增长)将继续扩大。而香港消费者支出行为的变化，已影响港铁的本地铁路营运、车站商业和物业租赁业务，预计短期内不会有显著复苏，因此维持其“沽售”评级，惟在将估值基础延展至2026财年后，将其目标价从23元升至24.5元。

　　花旗根据港铁今年上半年业绩、管理层对物业发展完成时间表的指引以及最新的营运趋势，将其2025财年盈利预测下调14%，但将2026至2027财年盈测上调3%至4%。花旗又根据其对香港住宅物业的最新观点，预计2025年下半年至2026年的需求将维持疲弱。虽然香港政府已完全撤销“辣税”令花旗感到正面惊喜，但该行认为，鉴于目前的利率水平和买家对物业市场的信心不足，香港住宅需求短期内将保持低迷，相信这将影响物业发展商对港铁土地招标的兴趣。

中信里昂：不排除再发行永续债券 仍予目标价30元

　　中信里昂表示，港铁上半年经常性利润按年下跌16%至33.91亿元，各项业务贡献均告下跌，且营运支出增长快于收入。中期息维持每股0.42元不变。经调整后净负债权益比率由2024年12月的31.6%升至2025年6月的36.7%。集团已为新铁路项目分配总资本开支1400亿元，不排除港铁进一步发行永续债券的可能性，维持“优于大市”评级，目标价30元。

　　该行指，港铁香港运输业务方面，上半年息税前利润按年跌76%至9800万元，营运开支增长速度按年升6.4%，快于收入按年升3.3%。期内总乘客量按年增长0.7%至9.637亿人次，整体平均车费按年增长2.6%至每人次11.9元。香港车站商务方面，上半年息税前利润按年跌5%至17.98亿元，主要由于收入(来自广告及电讯)按年下跌1%，而营运开支增长11%。期内租金调整率为负7%，平均出租率为98.6%。香港物业租赁及管理业务方面，上半年息税前利润按年跌3%至20.84亿元，物业租金收入跌2%，营运开支因推广活动而增加7%。商场租金调整率为负7.8%，出租率维持于99%。国际金融中心二期18层写字楼平均出租率为98%。

伍礼贤：基本业务受制香港商业市场低迷 惟作长线收息现价可部署    

　　光大证券国际证券策略师伍礼贤认为，市场对港铁业绩看法较分化，因为虽见其利润有不错增长，但增长最主要靠期内物业销售所带动，而物业销售对比去年同期属较低基数，其基本业务方面则继续反映香港商业市场较低迷，除了车务收入仍有较平稳增长外，地铁站方面收益包括商店出租，以及内地及国际铁路物业出租，压力都较大。对于港铁来说，其旗下物业的租金水平在商业活动竞争中处于较低迷状况，投资者觉得这方面表现较弱，今日亦反映于股价表现。相信其基本业务有机会继续成为市场关注焦点，商业零售或租务市道可能维持低迷要作整固，对港铁影响可能仍会维持一段时间。

　　不过，伍礼贤指，虽然整个市道仍处于较低迷时间，但最差情况应已逐步过去，港铁有机会逐步走出低谷。若论收息，港铁现价差不多有5厘息，以港铁而论属较吸引水平，若长线投资者想以其作为收息资产不妨可于现水平开始部署。

　　港铁半日跌2.26%收报27.7元，最多跌5.5%至26.78元，成交3.27亿元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组、李崇伟，整理：李崇伟）