本港地产股近月股价攀升，恒基地产(00012)趁高“抽水”，拟发行80亿元有担保可换股债券(CB)，年息0.5厘，集资主要用作再融资，换股价每股36元，比上日(8日)收市价有近27%溢价，恒地今日(9日)最多急跌一成，为表现最差蓝筹，其他地产股也普遍下跌。值得一提，国际评级机构惠誉指，本港银行信贷质素也受地产商贷款拖累，另有大行指其他发展商也可能效法恒地通过发CB来降低融资成本，地产股是否不宜沾手？

（恒基地产网页截图）

恒地拟发80亿元有担保可换股债 最多转换逾4%股份

　　恒基地产建议根据一般性授权发行80亿元有担保可换股债券，年息0.5%，于2030年到期，拟将所得款项净额用作一般公司用途及/或再融资。集团指，有担保可换股债券初始换股价每股36元，比昨天收报28.35元溢价约26.98%，假设债券按初始换股价悉数转换，将转换为约2.22亿股换股股份，占扩大后已发行股份总数的约4.39%。

　　集团指，将申请债券于维也纳证券交易所运营的Vienna MTF上市，而交易表明尽管市场状况波动和全球政治不确定性，投资者对该集团业务战略和增长前景仍充满信心。董事局认为，债券的发行将能够以具吸引力的条款融资，及扩大资金来源，从而支持持续业务发展。

大摩：恒地发CB降融资成本属正面 惟股价或现整固

　　摩根士丹利发表研报指，恒地宣布拟发行80亿元可换股债券，票息0.5%，2030年到期，净收益约79亿元将用于一般企业用途或再融资。若按初始换股价36元全数转换，已发行股份总数将扩大4.6%。该行认为，0.5%的较低融资成本(2024财年平均借贷成本为4.51%)属正面因素，每年可节省利息支出3.2亿元。不过，这也为股价设定了上限。在过去3个月股价上涨36%(恒生指数上涨22%)后，投资者可能会在消息出现后进行整固，维持“增持”评级，目标价31元。

　　瑞银称，预计恒地股价及相关板块可能会对此消息反应负面，维持恒地“买入”评级，目标价29元。瑞银表示，若全数转换为股权，估计恒地的备考净资产负债比率将从2024年12月的39%降至36%。同时，帐面价值摊薄约2%。另一方面，若以新可换股债券为现有债务再融资，恒地每年可节省3.2亿元利息支出，相当于该行2025年预测基本盈利上升约3%。

摩通：或促使其他发展商效法 新世界供股可能性最高

　　摩通表示，恒地宣布拟发行80亿港元可换股债券，虽然近期股价强势下集资并不意外，但选择发行可换股债券则略为出人意料，因为这并非香港地产公司常见的集资方式。由于票息率仅0.5%，这可能促使其他发展商考虑通过可换股债券来降低平均融资成本。对于股权融资(供股/配售)，该行认为杠杆率较高或近期股价表现优异的公司风险较高。在该行覆盖的公司中，新世界发展(00017)进行供股的可能性最高。

　　摩通指，该债券将于2030年到期，初步换股价为36元，假设全数转换，将发行2.22亿股新股，摊薄幅度为4.6%。而80亿元相当于恒地债务(860亿元)的9%，若计入股东贷款(1520亿元)则为5%。假设所有所得款项用于再融资现有债务，按比例计算，这将使平均融资成本从2024财年的4.51%降至4.3%，并降低利息支出5%。若全数转换，4.6%的摊薄对控股家族而言应属可控，因李氏家族持有73%股权，予恒地“增持”评级。

　　另摩通指，自6月中旬以来，香港地产板块跑赢恒生指数8%。然而，最新可转换债券发行加上香港银行同业拆息(HIBOR)上升，可能引发短期获利回吐(特别是恒地)。在股价回调时，该行建议增持具有明显催化剂的股票，包括太古地产(01972)(回购+中国零售业务改善)及领展(00823)(纳入南向通+资本循环)。对于恒地，在市场消化可能疲弱的2025年上半年业绩(预测受2024年上半年一次性项目的影响，净利润将按年下降46%)后，该行会选择买入。从战术角度看，也看好九龙仓置业(01997)可望追落后。

惠誉：银行资产质素面临转差风险 主要受累地产商贷款

　　惠誉昨日(8日)发布报告，指香港经济增长放缓及商业房地产市场疲弱，导致本港银行资产质素面临转差风险，但坏帐水平仍可控，行业前景维持“转坏(Deteriorating)”评级。

　　惠誉亚太区银行机构评级主管Jonathan Cornish表示，经济增长乏力对银行盈利构成压力，净息差持续收窄，资产质素预计将进一步恶化。尤其商业地产相关贷款的质素受压，银行可能需为此增加拨备。预测本港银行信贷质素问题将延续至2026年，主要压力来自地产商贷款。

仲量联行料今年中小型住宅楼价跌5% 写字楼租金料跌5%

　　此外，仲量联行发布《2025年上半年香港地产市场回顾及展望》报告指，尽管过去6个月面对重大挑战，香港的写字楼租赁及住宅市场仍略见回稳。不过，仲量联行香港主席曾焕平表示，在未来6个月，发展商仍需持续对新盘减价出售，以确保去货速度，若市场认为HIBOR将长期维持2厘以下，则低利率环境有望促进住宅销售。楼价方面，他预期中小型住宅价格今年将下跌5%，受非本地专才及学生入境持续增加带动，住宅租金料将突破历史新高。至于受财困影响而放售的商用物业增加，影响同时持有豪宅物业的业主，因此对豪宅价格预测从原先的下跌5%调整至下跌5%至10%。

　　仲量联行港商业部主管郭礼言(Sam Gourlay)表示，预期中环优质商厦的租金将于今年底回稳，主要由于租户对地标式商厦的兴趣不减，在竞争日益激烈的环境下，主要租户利用先发优势，在新项目落成前数年进行磋商，预期今年下半年的租务活动将有所改进。不过，由于市场仍不乏新供应和可出租楼面，空置率仍将居高不下。2025年整体写字楼租金仍处于下行周期，预料全年将下跌约5%。另仲量联行香港商铺部资深董事陈永慧预计今年核心区街铺及优质商场的租金将下降5%至10%。

　　曾焕平又指，部分发展商正面临财务问题，急需套现，但商业物业在当前市况下“是套现不了”，因此住宅市场成为发展商“唯一提款机”及“紧急提款机”。楼市已见曙光，但复苏前景很飘忽不定，特朗普政府政策及关税战暂缓的不确定性，以及美国减息前景不明，均令楼市仍未过黑暗时期。而市场上中小型发展商的债务危机是“不容忽视的经济危机”，但情况未如坊间“看得那么悲”，银行倾向与发展商共渡难关，因收回物业多数“资不抵债”，故银行“call不到loan”。

温钢城：拆息开始回升地产股恐散水 惟恒地25元可趁低吸

　　iFAST Global Markets投资总监温钢城指，地产股应于两个月前买入，现在则不宜吸纳，其实这个板块与拆息挂勾，若拆息低，地产商的利息支出会减低很多，亦较容易卖楼，银行借贷也较“松手”。但近期见拆息开始回升，已升至1.1厘，今个月整体也不断向上，恐怕有些走资情况，地产股可能已见顶，散货走人较实际。虽然对香港楼市不是看得很淡，但股价近月已升至太高，应有些合理回调。

　　不过，温钢城认为，地产股现价未至于很不合理，恒地现时市盈率为21倍，股息率有6.3厘，相对放在银行收息，算是合理。虽然纯粹从收息角度考虑没问题，但未来拆息回升至3厘也不算过分，地产商要承担的利息开支会增加，其中恒地已抽完水，那些未抽水的地产商就要更小心。最近也见很多著名投资者亦出事，可见地产行业不易经营，若息率处于高位更雪上加霜。再者，内地资金对香港是否仍那么有兴趣也成问题，很多人反映香港可能是其于海外物业中唯一输钱的地方。至于地产股不是全都不可吼，其中恒地发完CB应不会再抽水，于6月5日有一裂口处于25.15元，25元附近可趁低吸纳，其他就最好暂不要沾手。

　　恒地今日跌8.64%收报25.9元，成交11.58亿元。其他地产股也普遍下跌，新地(00016)跌2.97%报89.85元，新世界跌1.44%报5.47元，长实(01113)跌0.14%报34.65元，恒隆地产(00101)跌3.12%报7.45元，希慎(00014)跌0.53%报15元，嘉里建设(00683)跌2.84%报19.82元，九龙仓置业跌1.05%报23.5元，惟太古地产(01972)升0.72%报19.5元，信置(00083)无升跌报8.65元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）