新世界发展(00017)公布截至2025年6月全年业绩，持续经营业务亏损扩至163亿元，收入按年跌22.6%至276.8亿元，核心经营溢利跌12.8%至约60亿元，总债务减少57亿元，至1461亿元，净负债比率升至58.1%，继续停派股息及永续债票息。新世界绩后虽获多间大行上调目标价，但最新目标价均比现价低得多，普遍维持“跑输大市”或“沽售”评级，今早(29日)股价曾急跌一成。不过，中原CCL楼价指数连升3周共升2.3%，其他地产股普遍造好看来仍可吼，可选哪一只？

（新世界官网截图）

全年持续经营业务亏损扩至163亿元 收入跌23%核心溢利跌13%

　　新世界公布，截至2025年6月30日止全年持续经营业务亏损163亿元，去年同期亏损118亿元，每股亏损6.82元，而对上一年同期每股亏损4.6元；不派末期息。期内收入276.8亿元，按年跌22.6%。集团确认其他拨备及一次性亏损约62亿元，主要由于三个方面因素：首先集团因修订11 SKIES项目的估值，产生减值亏损27亿元；其次集团出售中国内地若干长期停滞的旧有项目，产生亏损12亿元；第三，出售其他业务及资产组合以及计提其他减值，产生一次性亏损23亿元。

　　集团来自持续经营业务的收入为276.81亿元，按年下降23%，主要由于多个旧有项目接近完工，导致来自建筑业务的收入减少、加上中国内地物业发展入账减少，以及已出售业务带来的收入减少所致。期内核心经营溢利60.17亿元，按年跌12.8%。可动用资金合共约450亿元，包括现金及银行结余约259亿元及可动用的银行贷款约192亿元，总债务约为1461亿元，于2025财年减少约57亿元。净债务约为1201亿元，于2025财年减少约35亿元，短期债务约为66亿元，于2025财年减少约350亿元。截至今年6月底止净负债比率为58.1%，去年6月底为55%。

　　新世界行政总裁黄少媚在业绩会上表示，未来集团将继续聚焦三大工作方向：专注本业、积极管理财务及提升营运效率。她指，集团将把握市场机遇，在当前利润下降但地产市场气氛回暖的形势下，将全力推进销售，加速现金流回笼。2025财年已完成260亿元的销售目标，2026财年销售目标提升至270亿元。

新世界旗下K11 MUSEA（新世界官网图片库）

新世界：继续停派股息及永续债票息　未收到大股东注资方案

　　黄少媚表示，未来集团将严格控制资本开支，基于集团的财务情况，将继续停派股息及永续债票息。对于早前市场传出集团大股东郑氏家族正考虑最快今年底向新世界注资，愿意出资规模约100亿元，黄少媚再次强调未收到大股东注资方案。另首席财务总监刘富强表示，集团在整体审慎的资本管理原则下，保留永续债票息分派的决定，并积极管理财务，重点降低所有债务义务。被问及未来会否再次计划供股，他指，集团未有供股、配股或发行可换股债券计划。

　　黄少媚又指，减债是集团的重要工作，未来一年将继续秉持稳中求进的策略，把握市场改善的机遇，积极管理财务及现金流。集团早前已落实七项减债措施，并在2025财年取得初步成果，总债务及净债务分别下降57亿元及35亿元。今年，集团完成882亿元银行再融资协议，为短期至中期增加流动性，为未来数年稳定发展奠定基础。

美银证券：资产价值存显著下行风险 维持跑输大市评级

　　美银证券发表报告指，新世界2025财年核心营运利润为60亿元，按年下降13%，低于该行预估4%。净亏损163亿元，主要由85亿元的发展物业减值、62亿元的其他拨备及4亿元的投资物业公允价值损失驱动。鉴于管理层严格控制资本开支(2026财年预计低于120亿元)，预测公司在2026财年将实现40至50亿元的正融资前现金流。尽管如此，公司资产价值存在显著下行风险——投资物业的隐含资本化率仍维持在1.6%的紧张水平，而11SKIES的27亿元减值(相对于200亿元的总投资)尚未反映租金下行风险。因合约销售改善而将其资产净值上调，目标价因此提高5%至4元，但因去杠杆需以低于帐面成本出售更多资产，重申“跑输大市”评级。

　　汇丰环球研究则指，新世界2025财年亏损扩大至160亿元，差于对上财年的120亿元。结果不令人意外，因公司面对业务挑战，且不少亏损为非现金减值。从正面看，见到公司去杠杆策略取得一些进展，纵使押后永续债派息令人失望。其净负债按年减少46亿元至1550亿元。公司成功取得880亿元再融资，且最快2028年6月才到期，应能提供空间以集中业务营运及改善现金流，给公司复常机会。基于公司业务短期扭转的低能见度，续予“减持”评级，目标价由3.84元上调至4.58元，有关变动基于借贷减少。

花旗：认同改善现金流努力 惟下调核心盈测

　　花旗称，新世界6月底止2025财年净债务降低(按年减少35亿元)，显示其透过积极销售及成本控制改善现金流的努力。新世界融资进展包括：880亿元再融资，延长到期日(自2028年6月起)；2025年9月以维港文化汇(Victoria Dockside)抵押获得39.5亿元新融资；短期债务仅66亿元(占总额4.5%)；平均融资成本4.8%(下降0.2个百分点)。这些进展可为资本循环及改善营运提供灵活性，另集团或已讨论多种债务减轻方案，估计执行项目层面的安排(处置投资物业、农地等)可能较为简单。

　　花旗将新世界目标价从4元升至4.8元，认同公司为去杠杆及改善资产周转而改善现金流的努力，惟下调对其2026及27年核心盈测，部分由于减值及处置资产亏损，2028财年或潜在扭亏为盈，评级“沽售”。

中原CCL连升3周共2.3% 今年楼价暂累升1.9%

　　另值得留意，中原城市领先指数CCL上周五(26日)报140.25点，按周升0.62%。中原地产研究部高级联席董事杨明仪指，8月下旬美国联储局主席鲍威尔暗示9月或会减息，消息刺激本港楼市气氛趋向正面。CCL连升3周共2.3%，进一步向上升穿140点水平，指数创2024年8月初后的59周新高。落实减息后，买家入市信心转强，有助释放更多二手购买力，楼价升势或可持续。今年5月拆息回落，楼价开始见底微升，CCL近17周十二升五跌，2025年楼价暂时累升1.90%。

（AP图片）

　　另外，中原地产十大屋苑周末录得14宗成交，按周增加27.3%，连续三周企稳双位数水平，更创下约三个月新高。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，受惠于减息及施政报告双重利好，加上本周末天色转晴，一二手市场成交皆旺，反映买家入市信心增强，用家及投资者均积极入市。一手市场方面，西半山新盘首轮价单50伙“一Q清枱”，新盘货尾去货速度亦加快，带动整体一手销情，周末一手市场料录得超过130宗成交。随着楼市全面回暖，预计第四季楼市将价量齐升。

伍礼贤：新世界业绩表现中性宜观望 较看好信置9.6元附近可吸

　　光大证券国际证券策略师伍礼贤表示，新世界业绩好坏参半，首先亏损幅度仍相对显著，撇帐额较高，加上一些物业价值重估，导致每股亏损幅度也较大，但从好的方面来看，其负债规模有所降低，尽管千几亿降了几十亿不算很显著比例，而在过去一个财年现金流再出现正数流入情况，这些都见改善势头。因此，这份业绩表现相对中性，既未至于太差，又不算很理想，若往后行业包括物业销售市道开始畅旺，相信对公司会是一个较好讯号，因配合行业也有改善，对其业绩会有不错帮助，若行业仍较低迷，公司可能要捱更长时间。而新世界今日股价较波动，这份业绩未必令其有很明显趋势，市场可能会继续抱观望态度，且会关注大股东会否出手注资，相信这对股价影响更大，长线投资者宜先观望，待形势更明朗才部署较好。

　　另伍礼贤指，楼市的确有回暖迹象，特别是细单位成交颇活跃，相信最主要受之前400万元以下物业印花税调低刺激。除了楼价指数开始出现回升，外围利率向下预期也导致投资者信心好转，这段时间对地产股应较有帮助，且从去年及今年来看，地产市场最差时间可能已过去，往后可能处于逐步缓慢复苏过程中，但商业及零售市场复苏期可能较长。至于部署地产股则需考虑防守性，当中较看好信置(00083)，始终公司持有现金，同时没甚么利息支出，故在往后市道复苏当中进可攻退可守，可加大收购项目，回至9.6元附近可部署。

　　新世界半日跌2.17%收报7.67元，最多跌10.84%低见6.99元，成交1.95亿元。其他地产股普遍造好，新地(00016)升1.42%报92.9元，恒地(00012)升1.33%报27.5元，长实(01113)升2.98%报37.36元，信置升0.41%报9.91元，恒隆地产(00101)升1.41%报8.62元，嘉里建设(00683)升1.25%报21.08元，九龙仓置业(01997)升3.11%报22.56元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组、李崇伟　整理：李崇伟）